Effe DIMmen

Het gevecht om DIM Vastgoed lijkt ten einde. De overgebleven minderheidsaandeelhouders staan nu met de rug tegen de muur. Gisteren liep de aanmeldingstermijn van het bod op DIM van de Amerikaanse grootaandeelhouder Equity One af. Het vastgoedfonds is al jaren bezig om DIM in te lijven. Al in 2005 nam het een belang in DIM en bood in hetzelfde jaar $ 20,50 per aandeel. Dit bod werd door het bestuur afgewezen en dat adviseerde aandeelhouders tegen te stemmen. Als DIM zijn winkelcentra in de VS op de markt zou verkopen, leverde dat meer op dan $ 20,50, was de onderbouwing. Aandeelhouders steunden dit standpunt. Ondertussen toonde ook vastgoedmagnaat Richard Homburg interesse en bouwde een groot belang in DIM op.

Na de kredietcrisis en een forse daling van de vastgoedprijzen in de VS ziet de wereld voor vastgoedbeleggers er heel anders uit. Met als gevolg dat DIM sinds de herfst van 2007, toen het aandeel nog rond de $ 20 noteerde, fors in waarde is gedaald. DIM heeft naast de afwaarderingen op vastgoed, last van de opzet van de portefeuille, die voor 65% wordt gefinancierd met geleend geld. Hierdoor hakte de waardedaling van DIM's winkelcentra er extra hard in.

Grootaandeelhouder Homburg koos in januari vorig jaar eieren voor zijn geld door zijn belang via een aandelenruil voor $ 11 per aandeel aan Equity One over te doen, die daarmee 73% van DIM in handen kreeg. De Amerikanen zeiden geen bod te willen doen op het resterende deel.

DIM had eind september 2009 geld nodig voor de financiering van Carolina Pavilion, een groot winkelcentrum in de staat North Carolina en met 25% veruit het grootste object in de portefeuille. DIM kondigde daarom een claimemissie aan, waardoor het aandeel een nieuwe duikeling maakte naar circa $ 4. Nog geen twee maanden later kwam Equity One alsnog met een bod. Alleen hadden zij nu nog maar $ 6,16 per aandeel over. Na volgens het bestuur 'uiterst scherpe onderhandelingen', kwam er een bod van $ 7,30 op tafel. Nu adviseerde het bestuur wel op het bod in te gaan en 'de knopen te tellen'.

De minderheidsaandeelhouders zijn ontevreden. Zij wijzen op de waardering van DIM in de boeken van Equity One: die is hoger dan het bod. Equity One schrijft dit verschil toe aan Amerikaanse boekhoudregels, US Gaap, waar naar de kostprijs wordt gekeken, terwijl op basis van IFRS de marktprijs wordt ingeboekt.

Het is 'slikken of stikken' vinden de overgebleven aandeelhouders. Daar zit een harde kern van waarheid in. Doordat Equity One de meerderheid van de aandelen in handen heeft, hebben de overgebleven aandeelhouders weinig tot niets in de melk te brokkelen. Bovendien zijn Equity One en DIM nauw verbonden doordat Equity One twee hypothecaire leningen voor Carolina Pavilion van $ 51,8 mln heeft overgenomen.

Voor een hoger bod zouden de aandeelhouders nog een gang naar de Ondernemingskamer kunnen maken. Vergelijkbare zaken in het verleden leren echter dat dit soort stappen in de meeste gevallen weinig kans van slagen heeft.

Bartjens@fd.nl

Arnold Tankuş
© 2010 Het Financieele Dagblad